各县（市、区）住房城乡建设局、各有关单位、各房地产开发企业：

《清远市商品房预售款监督管理办法》已按规定流程制定，并经市司法局审查，从2024年9月1日起正式印发实施，请遵照执行。

特此通知

清远市住房和城乡建设局

2024年8月1日

清远市商品房预售款监督管理办法

总则

    第一条为加强我市新建商品房预售款监督管理，保障购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《广东省商品房预售管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内取得预售许可的商品房项目，其预售资金监管账户（以下简称监管账户）的设立、变更、注销和预售资金的收存、拨付、使用等监管，适用本办法。

本办法所称的商品房预售资金，是指房地产开发企业将其开发的商品房在办理房屋所有权首次登记手续前出售，由购房人按照合同约定支付的定金、首付款、分期款、商业银行发放的按揭贷款（含公积金贷款，下同）以及其他形式的全部购房款项。

本办法所称监管账户，是指房地产开发企业在预售商品房项目所在地（即清远市行政区域范围内）的商业银行设立的用于收存、拨付预售资金，并由项目所在地的县（市、区）住房城乡建设局（以下简称监管部门）、房地产开发企业和监管银行按照预售资金三方监管协议（以下简称监管协议）共同监管的专用账户。

本办法所称监管银行，是指与监管部门、房地产开发企业签署监管协议，并设立监管账户的商业银行。

第三条预售资金监管遵循政府主导、银行配合、多方监督、专款专用、保障建设的原则。

第四条市住房城乡建设局是清城区商品房预售资金的监管部门，其它各县（市、区）住房城乡建设部门负责本区域的预售资金监督管理工作，对商品房预售款的收存、拨付和使用等应采取有效措施进行监管。

中国人民银行清远市分行按照本办法和相关规定，负责指导监管银行做好商品房预售资金监管账户开设、变更和撤销等业务。

国家金融监督管理总局清远监管分局按照本办法和相关规定，负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查,协调银行机构监管银行落实预售账户资金收存、拨付和信息共享等预售资金监管工作。

商业银行按照本办法和相关规定，负责开展监管账户监控工作，配合开展预售资金收存、拨付、冻结等预售资金监管工作，配合推动商业银行业务管理系统和粤安居系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。

第五条商品房预售款监管期限，自开发项目取得《商品房预售许可证》开始，至项目解除预售监管账号为止。

第二章 监管账户的设立

第六条市住房城乡建设局会同国家金融监督管理总局清远监管分局、中国人民银行清远市分行根据上级有关文件精神确定能够承接可从事预售资金监管工作的商业银行，相关商业银行名单，应当在市、县住房城乡建设部门门户网站予以公示。

第七条申请商品房预售许可前，房地产开发企业应当按照上级有关文件要求选择商业银行开设专用账户。

预售资金监管协议格式文本由市住房城乡建设局、中国人民银行清远市分行和国家金融监督管理总局清远监管分局共同拟定。

第八条监管银行、监管账户等信息，应当在商品房预售许可证、商品房买卖合同等有效文书中载明。

房地产开发企业预售商品房时，应当在预售方案中注明监管银行、监管账户，以及监督举报电话等信息。

签订后监管账户、预售许可证应当在商品房销售现场显著位置公示，以便相关部门和购房人查询、使用和监督。

第三章 预售款的收存

第九条购房人应当根据与房地产开发企业签订的商品房买卖合同和认购协议约定的付款方式及期限，凭房地产开发企业出具的缴款通知书，将预售资金直接存入对应楼栋的监管账户。

预售监管账号没有解除监管前，购房人申请按揭贷款的，按揭贷款银行应当按照贷款合同约定，将发放的按揭贷款直接划入监管账户，并实时通过粤安居系统上传出入账流水信息。

在商品房预售交易过程中，房地产开发企业不得代收代缴预售资金，不得将预售资金收存入非监管账户。

第十条为保障工程建设，住房城乡建设部门根据商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的施工许可面积核定监管额度。原则上监管额度以开发企业申报施工许可证提供的施工总承包合同造价为准，若施工总承包合同造价低于住房城乡建设部门核定的监管额度，则以住房城乡建设部门核定的监管额度作为最终监管额度。商品房建设工程单位综合造价标准根据当地房地产市场项目建设成本情况适时调整、公布。

实行商品住宅全装修的，应当将装修费用计算在监管额度以内。

第十一条监管资金应当专款专用，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备、工程建设费用（含工程款、监理费、设计费、勘察费、检测费，下同）、人工费用及法定税费等相关支出。

监管项目已用所获得的银行开发贷款支付本条第一款规定的项目建设费用的，在保证监管项目建设资金足够的前提下，可按节点申请释放等额预售资金专项用于偿还由银行开发贷款支付上述项目建设费用。

预售监管账户内的商品房预售款在商品房项目预售监管账户没有解除监管前，商业银行不得擅自扣划，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。

第十二条当监管账户入账金额未达到监管额度时，监管资金最低预留比例为监管账户入账金额的10%。

第十三条当监管账户入账金额达到监管额度时，住房城乡建设部门根据项目工程施工进度控制节点和分部分项工程验收节点逐步核减预留监管资金。监管资金按照以下方式预留：

1、毛坯交付工程项目主体结构封顶的，监管资金留存额为毛坯建设部分监管额度的40%；

2、毛坯交付项目主体结构分部工程验收完成的，监管资金留存额为毛坯建设部分监管额度的30%；

3、毛坯交付项目建筑节能分部工程验收完成的，监管资金留存额为毛坯建设部分监管额度的20%；

4、毛坯交付项目完成五方责任主体竣工验收的，监管资金留存额为毛坯建设部分监管额度的10%；

5、精装修交付工程项目未完成湿作业的，监管资金留存额为精装修建设部分工程监管额度的100%；

6、精装修交付工程项目已完成湿作业的，监管资金留存额为毛坯建设部分按进度应预留资金加上精装修建设部分工程监管额度的50%；

7、精装修交付工程项目已完成干作业的，监管资金留存额为毛坯建设部分按进度应预留资金加上精装修建设部分工程监管额度的20%；

第十四条项目取得联合验收意见书之后，房屋所有权首次登记前，监管账户资金不得少于已收存商品房预售资金总额的3%。

第十五条住房城乡建设部门可按照房地产开发企业的诚信等级情况调整监管资金留存比例。诚信等级为A级的，监管资金留存比例降低20%,诚信等级为B级及以下的监管资金留存比例不予调整。

第十六条根据《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）等规定，监管账户内资金达到重点监管额度后，房地产开发企业提供具备相应开具保函资格的商业银行出具的见索即付现金保函，请求释放监管账户相应额度资金的，监管部门可以予以准许。保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%，预售资金监管账户内的剩余监管资金仅限用于第十一条第一款所列费用。

第四章  预售款的支取和使用

第十七条房地产开发企业申请拨付商品房预售款，应当严格按照预售资金监管协议约定提出用款申请。

第十八条监管账户入账金额达到监管额度的，住房城乡建设部门审核通过后，房地产开发企业可以申请使用监管额度以外的剩余资金(以下称监管额度外资金），优先用于工程建设。

提取监管额度外资金时，房地产开发企业应提交将资金优先用于同一施工许可证对应的其他非预售楼栋建设的用款计划，或是同一项目其他预售楼栋的用款计划。住房城乡建设部门对企业用款计划进行审核，并根据项目实际资金平衡情况决定是否拨付监管额度外资金。

第十九条房地产开发企业支付施工总承包单位工程进度款时，应当将按照约定或经核定的人工费用划入施工总承包单位开设的工资专用账户。

第二十条监管部门应当加强对预售款支取、使用的监管，房地产开发企业明确违反预售资金监管协议约定的，监管部门应当按约定对监管账户内的预售资金采取相关监管措施。

第二十一条积极贯彻落实党中央、国务院关于金融工作的决策部署，扎实开展数字人民币在清远市商品房预售款领域的应用。

第二十二条存在工程进度异常、逾期难交付的问题楼盘，经项目所在地县（市、区）人民政府同意，预售资金可以按照“一楼一策”方式，实行专门管理，优先用于本项目工程建设，相关预售监管资金额度由监管部门依法依规调整。

第五章 监管账户解除监管

第二十三条 预售项目已办理房屋所有权首次登记手续的，房地产开发企业可申请取消该竣工楼栋的预售款监管，并凭住房城乡建设部门出具的《商品房预售款专用账户销控审批表》到监管银行办理取消账户监管手续。

  第六章 监管和服务

第二十四条 住房城乡建设部门应当会同金融监管部门推动粤安居系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。

第二十五条 监管部门应当建立预售商品房项目巡查制度，完善工作机制，组织对项目的工程建设进度、销售进度和预售资金收存、拨付、使用等情况进行监督检查，发现房地产开发企业、监管银行等存在违法违规行为的，会同相关部门及时依法依规进行处置，涉嫌经济犯罪的，要及时将相关线索移交公安部门。

第二十六条 监管银行应当严格按照本办法规定和监管协议约定做好监管账户监控，指定专人负责预售资金监管和系统对接工作，并严格按照粤安居系统数据接口规范，准确、及时共享监管账户资金收存、拨付、冻结等动态数据。

第七章  法律责任

第二十七条监管银行违反相关规定，同意使用或者拨付预售资金的，监管部门应当按照《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规依法处理。

第二十八条房地产开发企业违反监管协议约定或相关法律法规规定收存、使用预售监管资金的，监管部门应当按照监管协议约定和《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规依法处理

第二十九条施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规骗取预售监管款的，由住房城乡建设部门依法追究相关责任。

第三十条住房城乡建设部门工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法进行处理；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

第八章  附则

第三十一条本办法自公布之日起三十日后实施，有效期五年。本办法有效期内如遇法律、法规或有关政策调整变化的，从其规定。本办法有效期届满，将根据实施情况依法予以评估修订。